Podemos decir con seguridad que todos los constructores han tenido problemas de vicios ocultos, algunos se resuelven por mutuo acuerdo con los propietarios, otros se llevan a intermediación legal y muchos otros ocurren cuando la garantía ha vencido.
Ser una empresa ética que responde a los detalles cuando hay reclamaciones o argumentar cualquier pretexto para no tener que absorver los gastos, no nos hace una mejor o una peor empresa, dichos términos corresponden a los valores personales en donde podemos definirnos como buenas o malas personas, la realidad es que se trata de empresas que producen con mala calidad.
Los vicios ocultos son comúnes en los casos de asentamientos, detalles en los acabados o accesorios defectuosos. Pero los más costosos que difícilmente se hace cargo una empresa son los hundimientos, las fugas de agua y drenaje, instalaciones defectuosas o incompletas, etc.
Hasta hace algunas décadas se decía que sería imposible fabricar un producto perfecto, se consideraba que debía haber un márgen de error aunque fuese minimo. Pero las empresas japonesas pusieron en funcionamiento métodos para evitar la fabricación de piezas defectuosas y por tanto productos defectuosos. Encontraron que el costo de reparar un producto defectuoso o remanufacturar una pieza mala resulta más costoso que haer las cosas bien DESDE LA PRIMERA VEZ.
Normalmente se piensa que en la industrias automotriz o electrónica es más fácil aplicar los controles de calidad, sin embargo lo que las hace diferentes es el control que mantienen con los proveedores, el compromiso del personal y la política de cero defectos que el consumidor conoce.
En la construción existen los mismos participantes, la diferencia está en su relación con el producto:
- Los proveedores de materiales de la industria de construcción no poseen un interés especial por el producto, pues generalmente son distribuidores abiertos al público que en general que buscan optmizar al máximo sus ganancias con el voúmen de sus ventas. No hay compromiso, no hay relación por el servicio, solamente con el precio. Su labor es solamente la oferta del precio, no se involucran más que en los productos y materiales que ellos ofrecen.
- Los contratistas son proveedores similares a los de la industria de manufactura pero igualmente sus negociaciones son solamente sobre las condiciones y el precio. El constructor casi nunca pregunta su opinión, no los considera asesores y se limitan a entregar lo que especifica el contrato.
- Los trabajadores (sean de cualquiera de los involucrados) simplemente obedecen órdenes y las ejecutan lo mejor posible generalmente en proporción a su salario. Se mantiene una estructura jerárquica rígida e inflexible, lo que impide siquiera hacer observaciones, consultas o intervenir en la planificación.
Evitar producto defectuoso = vicios ocultos. La posición es exactamente igual a la de la industria manufacturera hace algunas décadas: no se puede preveer lo que ocurrirá, pero sí es posible hacer previsiones estadísticas de lo que puede ocurrir.
Por ejemplo los asentamientos se pueden prevenir si se hace un estudio de suelo en cada sector de la cimentación, es obvio que es mayor el costo en comparación con un albañil que se asigna para resanar las grietas que puedan surgir, pero es mucho menor si se produce un hundimiento o falla de los materiales.
Los detalles en los acabados, piezas defectuosas o el exceso de desperdicio no son otra cosa que una mala supervisión, una paga inferior o ambas. Las personas reaccionan positivamente a las condiciones favorables de trabajo, es común que el trabajo a destajo se haga de manera rápida y fácil que no garantiza buena calidad. Una loseta rota representa un valor muy pequeño pero multiplicado por todos los materiales desperdiciados se convierte en un enorme costo que nunca se percibe.
Las fugas de agua representan un gran porcentaje de los vicios ocultos que posiblemente las empresas nunca pagan porque son visibles varios años después pero son los daños más perjudiciales que se pueden encontrar en una construcción a causa de las humedades, oxidación y aún peor es la corrosión que se produce en estructuras de acero y de concreto.
¿Con quién acude el usuario?
El trabajo de mantenimiento o reparación nunca se asigna a la misma empresa constructora porque es evidente que se realizó un trabajo de baja calidad. Lo mismo sucede con muchos otros trabajos que aparecen con el tiempo, no se diga con las fallas estructurales.
Pero cuando una obra necesita mantenimiento, reparación o remodelación el usuario no tiene capacidad para contratar personal opertativo, técnico y de supervisión, ¿sabes porqué las empresas no están interesadas en hacer estos trabajos? porque no tienen la tecnología y no aplican la metodología para reducir costos y aumentar la calidad.
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